自分が実質的に事業を行っていない場合は受動的なものとみなされる。不動産賃貸を行っている場合は、実質的にその事業を取り仕切っていても、不動産専門家でなければ、それは受動的なものとされる。これによって、不動産賃貸事業の損失を制限なく能動的な損失と相殺することができなくなる。しかしながら不動産の専門家でなくても、能動的に事業を行っていれば、$25,000までの不動産賃貸事業の損失を能動的な所得と相殺することが認められている。
不動産の専門家でない場合、この中が二つに区分される。能動的に賃貸事業を行っているのか、受動的に行っているのかと言うことの二つだ。
能動的に行っているというのは、自分の持ち分が全持ち分の10％以上であって、テナントを自ら決める、賃貸条件を決める、修繕をどう行うとか出費を決めるような場合である。管理会社にすべてお任せで、賃料だけをもらっているような場合は能動的とは言えない。
$25,000まで、能動的な所得と相殺ができるのだが、所得の大きさでフェーズアウトが入り込む。修正調整後総所得が$100,000から$150,000でフェーズアウトする。
具体的にこの相殺がどうなるかという例を見てみる。
Aさんは会社に勤めて給与所得の年収が$80,000ある。パートナーシップから$10,000を得ている。能動的に行っている不動産事業で$27,000の損失がある。修正調整後総所得が$100,000より少ない。
この場合、不動産事業の損失をまずパートナーシップの所得$10,000と相殺する。さらに$16,000の損が残っているので給与所得を$16,000相殺する。
Bさんは会社に勤めて給与所得の年収が$80,000ある。不動産管理会社にすべてをお任せし、不動産事業で$27,000の損失がある。修正調整後総所得が$100,000より少ない。
このケースでは、不動産事業の損失はゼロで頭打ちとなり、給与所得に相殺することはできない。給与所得がそのまま残ってしまう。ただし、この損失は次年度以降に繰延することが可能なので、将来的に利用する可能性は残される。
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