税務上の不動産専門家

 不動産に投資してその損失をフルに取るためには、不動産の専門家で、実体的に不動産関係の仕事に従事していることが要件だ。不動産の専門家と言えば不動産ブローカー、不動産管理人、不動産を建築する人などをイメージするかもしれない。もちろんそうした人ばかりでなく、ライセンスを持っていない投資家もアメリカの税務上は不動産の専門家とみなされうる。

不動産に投資する人が不動産の専門家とみなされるためには、2つの関門を通らなければいけない。

（１）年間750時間以上不動産の仕事に携わっている。

750時間テストと言うことになるが、それがメインの仕事（総労働時間の半分を使う）になっていることが必要だ。具体的な例を3つ見てみる。

Aさんは年間、1700時間働く。自分の事業があって1200時間働き、さらに不動産の管理で500時間働いている。この場合は、不動産の管理に750時間以上使っていないため不動産専門家とはならない。

Bさんは年間、1700時間働く。自分の事業があって900時間働き、さらに不動産の管理で800時間働いている。このケースも、不動産の管理で年間働く時間の50%以上を使っていないため不動産専門家とはならない。

Cさんは年間、1700時間働く。自分の事業があって700時間働き、さらに不動産の管理で1,000時間働いている。このケースでは不動産の管理で、750時間以上及び働く総時間の50%以上を不動産の管理に費やしているので不動産専門家となる。

例えば、自分が直接、不動産の管理にあてる時間が月に10時間とする。これで12か月だと120時間なので、不動産の専門家でないように思える。しかしながら、自分に代わって1年間フルに働く人を雇って、不動産管理をしていれば不動産の専門家と言うことになる。

（２）実態的に不動産の仕事をしている

このチェックには、過去10年において5年以上その仕事に従事している、その仕事に500時間以上費やしているか、または少なくとも100時間以上は働き、他の誰よりもその仕事に費やしている時間が長いと言ったこと等をみられる。